Démembrement et assurance-vie

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Réduire votre IR		Préparer votre retraite
Réduire votre IR Une opération en démembrement offre de nombreux avantages fiscaux en ce qui concerne votre impôt sur le revenu : ► Etant donné que vous ne percevrez pas de loyers pendant la durée du projet (les loyers étant perçus par l'usufruitier), il n'y a aucune incidence fiscale. ► Economies d'impôts : la loi vous autorise à imputer les intérêts d'emprunt de l'opération sur les revenus fonciers existants ou à venir procurant une économie d'IRPP, de CSG et de CRDS. RAPPEL : la taxe foncière, normalement acquittée par le propriétaire, est à la charge de l'usufruitier. Préparer votre retraite Le démembrement de propriété est un excellent moyen de préparer sa retraite efficacement. Vous pouvez acquérir un bien immobilier haut de gamme pour 60% de sa valeur aujourd'hui. L'investissement en nue-propriété est entièrement orienté vers la capitalisation, plus sûre qu'un rendement locatif aléatoire. La plus-value à terme sera constituée de : ► la valeur de l'usufruit, récupérée gratuitement. ► la revalorisation intrinsèque du bien sur toute la durée du démembrement. Réduire votre ISF La valeur prise en compte pour la déclaration ISF est celle de la nue propriété (et non pas du bien dans son intégralité). Ainsi, pendant toute la durée de votre opération, vous réalisez une économie d'ISF. Transmettre Le mécanisme de démembrement d'un bien (qui consiste à séparer l'usufruit de la nue propriété) est l'un des premiers et souvent des plus efficaces moyen pour transmettre un bien immobilier (ou mobilier) à un descendant. Dans les préparations progressives de passation de patrimoine aux descendants, il est souvent conseillé de transmettre la nue propriété aux enfants et de faire garder l'usufruit aux parents ou grands parents. Ainsi, au moment du décès, l'usufruit revient de plein droit aux nues propriétaires.
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INTERVIEW BFM : tout savoir sur le démembrement de SCPI

Tout sur le démembrement : usufruit et nue-propriété

Usus, fructus et abusus

Le démembrement est un mécanisme juridique qui s'applique sur les droits des propriétés. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l'usus, le fructus et l'abusus.

- L'usus est le droit qui permet au propriétaire d'une chose d'user de son bien et de l'utiliser comme il veut.
- Le fructus est le concept qui autorise le propriétaire à faire fructifier son bien et à l'utiliser comme source de revenus.
- Enfin, l'abusus est le droit d'aliéner son bien, c'est-à-dire de le vendre ou d'en transférer gratuitement la propriété à une autre personne.

Usufruit et nue-propriété

Le principe général du mécanisme de démembrement est de séparer le droit de propriété en deux éléments constitutifs : l'usufruit et la nue-propriété.

L'usufruit est un droit similaire à celui qui permet à tout propriétaire de profiter de sa propriété. Il s'agit du droit de jouir de tous les bénéfices que l'usage de la propriété peut apporter. Dans le cas d'un logement, l'usufruit comprend le droit d'habiter le logement, de le louer ou de l'utiliser à d'autres fins rémunératrices.
Dans le Code Civil, l'usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. » L'usufruitier dispose donc d'un droit de jouissance complet sur la propriété.

La seconde composante du dénombrement est la nue-propriété. Cette notion est relative au droit d'aliénation du bien. Celui qui dispose de la nue-propriété peut donc céder le bien en le vendant. La possession de la nue-propriété s'apparente donc à une possession sans droit de jouissance du bien possédé. Celui qui a la nue-propriété dispose de l'ensemble des droits d'aliénation mais uniquement de ces derniers. Celui qui a les droits de nue-propriété ne pourra profiter de ses droits à la fin du mécanisme de démembrement. En effet, l'usufruit va revenir au propriétaire du bien quand le démembrement prend fin.

Le démembrement est utilisé généralement dans un objectif fiscal (pour de la défiscalisation par exemple).
Il permet d'obtenir certains avantages dans divers domaines tels que la succession. Le mécanisme permet de diminuer les coûts fiscaux grâce notamment à la séparation des valeurs du bien. Le démembrement peut aussi être utilisé pour acquérir une propriété à un prix de moindre importance.

Le démembrement de propriété peut se révéler utile dans certains cas et peut fournir des avantages intéressants.

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